Quem não cresce, desaparece? Consolidação do mercado reduz espaço para FIIs menores

A indústria de fundos imobiliários no Brasil caminha para uma fase de maior maturidade, marcada por movimentos de consolidação e uma nova leitura sobre escala, liquidez e eficiência. Atualmente, gestores têm observado um cenário mais seletivo, no qual FIIs menores enfrentam maiores dificuldades para captar recursos e manter a atratividade.

Para Rodrigo Abbud, sócio e Head de Real Estate do Pátria Investimentos, há uma tendência clara de consolidação, especialmente por conta do ambiente macroeconômico. “Os investidores estão mais sofisticados, atentos à importância da escala, da liquidez e da eficiência operacional na geração de valor no longo prazo”, afirma. Segundo ele, o Brasil segue um movimento semelhante ao que já ocorreu em mercados maduros, como o dos Estados Unidos.

A Rio Bravo também vê o cenário atual como um catalisador para esse processo. Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Asset, aponta que a consolidação ganhou força com os juros altos e a dificuldade dos fundos menores em realizarem novas emissões. “Esse processo tem ocorrido não só pelo cenário macro, mas também por estratégias que buscam maior diversificação de ativos e mais liquidez para os cotistas.”

Por sua vez, Rodrigo Possenti, head de FIIs da Fator Gestão, ressalta que a consolidação tem sido puxada principalmente por gestoras com capital e apetite para crescer, como o Patria. “Vejo o momento como oportuno, mas não acho que estamos diante de um movimento generalizado ainda. Fora o Patria, os demais movimentos de fusão são menores e mais pontuais”, diz.

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Evolução da indústria

Outro fator que impulsiona as fusões no mercado de fundos imobiliários é a própria evolução da indústria ao longo dos anos. “Os FOFs ganharam popularidade por volta de 2016 e 2017 por oferecerem uma gestão mais ativa e facilitarem o acesso dos investidores a uma cesta de FIIs. Mas hoje o cenário é outro: há mais informação disponível e fundos com cotas acessíveis, o que mudou a dinâmica do setor”, afirma Pedro Costa, Head de Research de Multiestratégia da RBR Asset.

Com isso, a tendência atual se volta para os hedge funds imobiliários, que contam com regulamentos mais amplos e flexíveis do que os FOFs. “Esses veículos conseguem investir diretamente em ações do setor, ativos de tijolo e até em desenvolvimento imobiliário, o que reduz custos e amplia a flexibilidade do gestor. Isso permite tanto buscar retornos adicionais quanto proteger melhor o portfólio em momentos de estresse de mercado”, explica o especialista.

Espaço para novos fundos e FIIs menores

Abbud vê espaço para estratégias de nicho ou projetos com ciclos mais curtos em contextos de juros mais baixos. “Esses casos tendem a ser pontuais e com alto grau de especialização, mas o movimento estrutural da indústria caminha na direção de produtos maiores, com mais liquidez e perenes”, avalia.

Segundo Possenti, o espaço para fundos pequenos hoje é bastante restrito. “Hoje ninguém consegue captar se não for grande. IPO não tem quase demanda, a não ser que seja algo muito diferente, e não temos visto isso”, disse. Ainda assim, ele acredita que, com o tempo e novas quedas na taxa de juros, o mercado possa voltar a abrigar veículos menores com mais sucesso.

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Assim, de forma unânime, os gestores apontam a diminuição da taxa de juros como ponto focal no surgimento de novos fundos. “Fundos menores podem se destacar se tiverem ativos de qualidade e boas estratégias, mesmo com o chamado “penalty” de liquidez”, diz Almeida.

Sobre segmentos pouco explorados, Abbud e Isabella destacam data centers, ativos ligados à saúde e residenciais para renda como nichos com grande potencial. “São segmentos que ainda têm baixa representatividade, mas que podem ganhar tração à medida que se estruturam e amadurecem”, disse Abbud.

Possenti cita os fundos de desenvolvimento como uma possibilidade futura, ainda que mais arriscada e voltada a um perfil de investidor com maior apetite. “É um tipo de operação que pode fazer sentido mais para frente, mas exige tolerância a períodos sem distribuição”, afirma.

Já a RBR Asset vê enormes oportunidades no mercado de CRIs. “Todos os segmentos possuem espaço para se desenvolver. Vemos oportunidades em segmentos de CRI que já é uma das principais ferramentas de financiamento ao mercado imobiliário, mas lajes corporativas, galpões e shoppings ainda possuem espaço para crescer. Segmentos menos comuns como Renda Urbana, Multifamily e Incorporação ainda são pouco acessados pelo grande público mas possuem inúmeras possibilidades para geração de retorno e diversificação”, comenta Costa.